بافت فرسوده تهران

بافت فرسوده تهران چیست؟

 زمانی که دفترچه طرح تفصیلی شهر تهران و به عبارت دیگر ضوابط طرح تفصیلی بیست ساله در شهر تهران آماده شد، با بررسی مناطق و محلات مختلف شهر تهران و در نظر گرفتن زیرساخت های طرح تفصیلی و بررسی بر و کف منطقه  و ساختمان هایی که در آن محدوده وجود دارند،  برخی مناطق شهر تهران به صلاحدید هیئت ناظر و تحت شرایط خاصی به عنوان بافت فرسوده شهر تهران در نظر گرفته شد.

بخشنامه جدید بافت فرسوده تهران 1402

آخرین تدوین  بر روی دفترچه طرح تفصیلی بند پانزده- دو در تاریخ سی ام اردیبهشت سال ۱۳۹۸ انجام شد. در این بخشنامه جدید بافت فرسوده تهران در مورد ساختمان های واقع شده در بافت فرسوده ابلاغیه جدید صادر شد.

بعد از آن در در سال ۱۴۰۱ یک سری تغییرات در بخشنامه بافت فرسوده تهران اعمال شد. این تغییرات شامل صدور الحاقیه جدید  بافت فرسوده و اصلاحاتی در مورد ضوابط و قوانین ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران میشود.

آخرین تغییرات در مورد بافت فرسوده تهران منجر به در نظر گرفتن تراکم تشویقی در بافت فرسوده و یا به عبارت دیگر تراکم اضافی و مازاد در بافت فرسوده برای ساخت و ساز و عملیات ساختمانی شد.

در واقع این کار به منظور بسته تشویقی بافت فرسوده برای سازندگان و مالکین و ترغیب آنها برای اخذ جواز ساخت در بافت فرسوده انجام شد.

در آخرین اصلاحیه بافت فرسوده تهران، تصمیم سازان شهرسازی و شهرداری تهران به این نتیجه رسیده اند که هیچ چیز مانند تراکم تشویقی در بافت فرسوده، مالکان و سازندگان را برای عملیات ساختمانی و ساخت و ساز در  شهر تهران ترغیب نمیکند.

از همین‌رو امتیازات ویژه و مشوق های خاصی برای ضوابط ساخت و ساز در بافت فرسوده تهران در نظر گرفته شده که در ادامه به آنها می پردازیم.

مناطق بافت فرسوده تهران برای وام مسکن

پراکندگی بافت فرسوده تهران به صورتی ست که برای هر ملک و ساختمان بیاد به صورت موردی بررسی گردد. 

طبق آخرین ضوابط ساختمان سازی در بافت فرسوده تهران، وام مسکن برای عملیات ساختمانی بر اساس تعداد طبقات مجاز ساخت در بافت فرسوده، که در پروانه ساختمان یا جواز ساخت ذکر شده فقط به مالک ملک تعلق میگیرد.

وام مسکن برای ساخت و ساز در بافت فرسوده به صورت مرحله ای و طبق روند عملیات ساختمان سازی به مالک ساختمان تعلق می گیرد.

در تاریخ انتشار این مقاله، بر اساس آخرین ضوابط بافت فرسوده تهران، برای ساخت هر واحد مسکونی در بافت فرسوده، مبلغ ۴۵۰ میلیون تومان (چهارصد و پنجاه میلیون تومان) به صورت وام مسکن پرداخت میشود.

در نظر داشته باشید که این مبلغ به صورت مرحله ای پرداخت میشود. به عنوان مثال  به عنوان مثال بخشی از آن در مرحله اتمام سقف اول، بخشی در مرحله سقف آخر و غیره به متقاضی وام مسکن برای ساخت و ساز پرداخت میشود.

برای اطلاع از واقع شدن ملک خود در بافت فرسوده تهران و شرایط دریافت وام مسکن برای عملیات ساختمانی میتوانید با کارشناسان تهران جواز تماس بگیرید. 

در نظر داشته باشید که تخصص ما انجام و پیگیری انواع پرونده های شهرسازی شهرداری تهران و اخذ انواع جواز ساخت، گواهی پایان کار، گواهی عدم خلاف و مراودات با شهرداری های مناطق ۲۲ گانه شهر تهران است.

وام بافت فرسوده به چه کسانی تعلق میگیرد؟

وام بافت فرسوده به مالکی تعلق میگیرد  که ساختمان یا ملک ایشان  در بافت فرسوده تهران قرار گرفته باشد.
در جواز ساخت صادر شده برای املاک ، قید می‌شود که این ملک در بافت فرسوده شهر تهران واقع شده است یا خیر.

بانک برای دادن وام یک استعلام از طرح تفصیلی منطقه انجام میدهد تا مطمئن شود که آن ملک در بافت فرسوده واقع شده است.

برای دریافت استعلام بافت فرسوده میتوانید با کارشناسان تهران جواز تماس بگیرید.

پس از استعلام بافت فرسوده و با در دست داشتن جواز ساخت می توانید با مراجعه به بانک برای دریافت وام مسکن برای ساختمان سازی در بافت فرسوده اقدام کنید.

نقشه بافت فرسوده تهران

با توجه به وسعت شهر تهران، بافت فرسوده تهران در تمام مناطق وجود دارد.
طبیعتاً هرچه به سمت مرکز شهر تهران و جنوب شهر تهران میرویم گستردگی بافت فرسوده افزایش می یابد.
مناطقی از شهر تهران که اخیرا مورد اقبال سازندگان قرار گرفته است و به عبارت دیگر نوساز ترند، مانند منطقه ۲۲یا منطقه ۵،  طبیعتاً دارای بافت فرسوده کمتری هستند.

مناطقی مثل منطقه ۱۱ یا  ۱۲ و مناطق مرکزی و جنوبی تهران بیشترین گستردگی از لحاظ بافت فرسوده را دارد.

با توجه به پراکندگی بافت فرسوده تهران در همه مناطق تهیه نقشه جامع بافت فرسوده تهران مشکل است.

برای اطلاع از وجود یا عدم وجود ملک و ساختمان در بافت فرسوده میتوانید به صورت موردی با استفاده از کد شناسایی ملک اقدام کنید و یا  با کارشناسان تهران جواز تماس بگیرید.

برای اطلاعات دقیق در مورد املاک در بافت فرسوده با کارشناسان تهران جواز تماس بگیرید.

میزان تراکم در بافت فرسوده

همانطور که در ابتدای مقاله اشاره شد با توجه به بررسی کارشناسان شهرسازی و شهرداری شهر تهران هیچ چیز مانند تراکم اضافی در بافت فرسوده و به اصطلاح تراکم تشویقی در بافت فرسوده، موجب تشویق و ترغیب سازندگان املاک نمیشود.

بر اساس پهنه بندی املاک در شهر تهران، میزان تراکم تشویقی بافت فرسوده در  پهنه های R (مسکونی)، پهنه ی مختلط (s) و M متفاوت است.

ما در قسمت ضوابط ساخت در بافت فرسوده، به تشریح و به صورت کامل به میزان تراکم بافت فرسوده برای ساختمان سازی می پردازیم.

طبقه اضافه بافت فرسوده

در آخرین ویرایش بسته تشویقی بافت فرسوده املاک واقع شده در این بافت به صورت کلی به دو بخش تقسیم شده اند.

• املاک زیر ۱۰۰ متر واقع شده در بافت فرسوده
• املاک بالای ۱۰۰ متر واقع شده در بافت فرسوده

برای هر کدام از این دو دسته، ضوابط ساختمان سازی مخصوصی ابلاغ شده است.

برای املاک بالای ۱۰۰ متر واقع شده در بافت فرسوده به صورت کلی در انواع پهنه بندی یک طبقه اضافه تشویقی برای ساخت تعلق میگیرد.

برای مثال اگر ملکی بالای ۱۰۰ متر باشد و در صورت کلی طبق پهنه بندی مشخص شده جواز ساخت چهار طبقه به آن تعلق گیرد، اگر در بافت فرسوده باشد جواز ساخت ۵ طبقه به آن ملک تعلق میگیرد.

توجه داشته باشید که این شرایط در صورت امکان تامین پارکینگ محقق می شود.

برای املاک زیر ۱۰۰ متر واقع شده در بافت فرسوده تا دو کسری پارکینگ به صورت تشویقی در نظر گرفته میشود.

البته باید در نظر داشت که مساحت ملک پس از اصلاحی زیر ۵۰ متر نباشد. 

از اصلی ترین ضوابط شهرسازی، تامین پارکینگ حداقل به تعداد واحدهاست. اما برای ساخت در بافت فرسوده اگر ساختمان یا زمین زیر ۱۰۰ متر باشد، تا دو پارکینگ میتوان کسری داشت.

یعنی برای جواز ساخت چهار طبقه در بافت فرسوده، اگر کمتر از صد متر باشد تامین ۲ پارکینگ کافی است.

تراکم تشویقی بافت فرسوده برای املاک کمتر از ۱۰۰ متر (صد متر)

شرط بسیار مهم برای دریافت تراکم تشویقی املاک زیر صد متر این است که ملک مورد نظر امکان تجمیع ملک نداشته باشد.

به عبارت دیگر ساختمانهای مجاور ملک در بافت فرسوده، نوساز یا دارای سازه ی با دوام باشند. 

اگر امکان تجمیع املاک وجود داشته باشد، باید با ساختمانهای مجاور برای گرفتن تراکم اضافی یا تشویقی تجمیع کنند. 

برای مطالعه بیشتر و آگاهی از جدیدترین ضوابط تجمیع ملک و تراکم اضافی تجمیع پیشنهاد میکنیم مقاله زیر در مورد تراکم تشویقی تجمیع ملک در تهران را مطالعه کنید.

امتیازات ساخت بافت فرسوده

امتیازات ساخت در بافت فرسوده تهران در این مقاله به طور مفصل بررسی شده است. به طور خلاصه این امتیازات شامل موارد زیر  موارد زیر است:

• تراکم تشویقی 
• طبقه اضافه 
• امکان عدم تامین پارکینگ 
•  دریافت وام برای ساختمان سازی در بافت فرسوده

برای مثال نهایت مجاز ساخت ملکی پنج طبقه است. برای املاک واقع شده در بافت فرسوده محدودیت گذر را برداشته اند.

مزیت دیگر ساختمان سازی در بافت فرسوده این است که در صورت تجمیع املاک در بافت فرسوده که منجر به حذف گذر شود به جای یک طبقه تشویقی دو طبقه اضافی برای ساخت به ملک تعلق میگیرد.

جواز تجاری در بافت فرسوده

اگر مساحت ملکی کمتر از ۵۰ متر باشد و در بافت فرسوده تهران قرار گرفته باشد مالک بدون نیاز به تامین پارکینگ می تواند تراکم تا ۱۰۰ درصد مساحت ملک جواز تجاری در بافت فرسوده دریافت کند.

 در این شرایط حتی اگر پهنه بندی مسکونی باشد امکان اخذ جواز تجاری وجود دارد.

برای مثال اگر ملکی مساحتی کمتر از ۵۰ متر داشته باشد و در موقعیت تجاری بافت فرسوده قرار گرفته باشد می تواند بدون تامین پارکینگ با تراکم ۱۰۰ درصد مساحت ملک می تواند جواز تجاری دریافت کند.

هزینه جواز ساخت بافت فرسوده

در گذشته هزینه جواز ساخت بافت فرسوده تقریباً نزدیک به صفر اما امروزه به جای حذف هزینه  جواز ساخت یا پروانه ساختمان در بافت فرسوده،  تراکم تشویقی و امکان عدم تامین پارکینگ به ملک تعلق میگیرد. 

هدف اصلی از حذف هزینه جواز ساخت در بافت فرسوده تشویق و ترغیب مالک برای نوسازی ملک و ساختمان خود بود. اما سیاست گذاران شهرسازی شهر تهران به این نتیجه رسیدند بسته های تشویقی دیگری برای عملیات ساختمانی در بافت فرسوده لحاظ کنند.

جواز ساخت بافت فرسوده

دریافت جواز ساخت در بافت فرسوده مانند سایر مناطق شهر تهران مستلزم طی کردن مراحل و تکمیل مدارک است.
برای اخذ پروانه ساخت در بافت فرسوده نیاز به تشکیل پرونده و انجام امور اداری مربوط به شهرداری تهران دارید.

تمام سازندگان و مالکان تمایل دارند که جواز ساخت با بالاترین میزان تراکم در بافت فرسوده دریافت کنند. این کار توسط کارشناسان و متخصصان گروه تهران جواز امکان پذیر است. 

برای اخذ جواز ساخت و انواع پروانه های ساختمانی در بافت فرسوده میتوانید با گروه تهران جواز تماس بگیرید.

بسته تشویقی بافت فرسوده سال ۱۴۰۲

پیشتر در همین نوشته به تمام مشوق های بافت فرسوده جدید و بسته تشویقی بافت فرسوده در سال ۱۴۰۲ پرداختیم.

مشوق های بافت فرسوده جدید معمولاً شامل موارد زیر است:

1.  امکان کسری پارکینگ،  
2. دریافت تراکم مازاد و طبقه اضافه، 
3. دریافت وام مسکن برای ساخت و ساز 
4.  امکان اخذ جواز تجاری برای پهنه بندی مسکونی در بافت فرسوده 

مراحل دریافت پروانه ساخت بافت فرسوده

ما در مقاله پروانه ساختمان به طور مفصل به بررسی مراحل و مدارک مورد نیاز برای دریافت پروانه ساخت ساختمان پرداخته ایم

برای اطلاعات جامع و کامل در مورد مراحل دریافت پروانه ساخت در بافت فرسوده می توانید مقاله زیر را مطالعه کنید.

تعداد طبقات در بافت فرسوده

همانطور که اشاره شد تعداد طبقات در بافت فرسوده معمولا شامل یک طبقه اضافه تشویقی برای مالکان میشود.

 در صورت حذف  گذر در املاک تجمیعی بافت فرسوده امکان اخذ جواز ساخت با دو طبقه اضافه تشویقی وجود دارد.

ضوابط تامین پارکینگ در بافت فرسوده تهران

معمولا ضوابط تامین پارکینگ در بافت فرسوده سهلگیرانه تر از سایر مناطق تهران است. این سهل گیری به منظور تشویق و ترغیب سازندگان و مالکان برای نوسازی ساختمان ها در بافت فرسوده شهر تهران است. 

کسری پارکینگ در بافت فرسوده بسته به مساحت ملک میتواند از یک واحد تا چند واحد پارکینگ باشد.

همچنین امکان ساخت واحد تجاری حتی بدون تامین پارکینگ تجاری در بافت فرسوده وجود دارد.

بر اساس ضوابط پارکینگ شهرداری تهران، هر واحد مسکونی حداقل باید دارای یک پارکینگ باشد، اما در بافت فرسوده این ضوابط آسان تر میشود.

آخرین خبر تراکم بافت فرسوده تهران

این مطلب بر طبق آخرین خبر تراکم بافت فرسوده تهران در این تاریخ منتشر شده است اما از آنجا که ضوابط شهرسازی و شهرداری تهران تغییر می کند، برای اطلاع از آخرین اخبار در مورد بافت فرسوده می توانید با مشاوران تهران جواز تماس بگیرید.

نقشه بافت فرسوده منطقه 10 تهران

اگرچه همانطور که پیشتر توضیح داده ایم تهیه نقشه جامع بافت فرسوده تهران پیچیده است و بهتر است در مورد هر ملک به صورت موردی بررسی شود، در این قسمت عکسی از نقشه بافت فرسوده منطقه 10 تهران قرار میدهیم.
برای بررسی موردی و استعلام بافت فرسوده میتوانید فرم ابتدای این صفحه را تکمیل کنید.

نقشه بافت فرسوده منطقه 17

نمونه ای از نقشه بافت فرسوده منطقه 10 تهران در قسمت پایین قرار داده ایم. برای آگاهی و اطلاع دقیقتر با کارشناسان ما تماس بگیرید.

نقشه بافت فرسوده منطقه 18

در ادامه بخشی از نقشه بافت فرسوده منطقه 18 را به صورت عکس قرار داده ایم.

استعلام کامل نقشه بافت فرسوده تهران با گروه تهران جواز و تکمیل اطلاعات فرم ابتدای همین صفحه امکان پذیر است.

نقشه بافت فرسوده منطقه 11

ما در مقاله ای جدا به بررسی کامل ضوابط جواز ساخت در منطقه 11 و چگونگی دریافت گواهی پایان کار در منطقه 11 پرداخته ایم.

از آنجا که منطقه 11 تهران دارای گستردگی بافت فرسوده است، نمونه ای از تصویر نقشه بافت فرسوده منطقه 11 را در عکس زیر قرار داده ایم.

برای بررسی و استعلام موردی ملک در بافت فرسوده تهران با کارشناسان ما تماس بگیرید.