در این نوشته از گروه تهران جواز، سعی داریم تا تمام مراحل و شرایط اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان را به طور مفصل و جامع توضیح دهیم. همچنین راهکارهای دریافت گواهی عدم خلاف سریع و ارزان را ارائه و معرفی کنیم.
مرجع صدور گواهی عدم خلاف در تهران، شهرداری تهران است و این مطلب مختض گرفتن گواهی عدم خلاف در تهران است.

این گواهی برای انتقال سند و عقد قرارداد درمورد ملک یا ساختمان نیمه کاره که هنوز مراحل ساخت و عملیات ساختمانی آن به پایان نرسیده بسیار اهمیت دارد.به عبارت دیگر، این برگه درحکم گواهی پایان کار برای واحد ناتمام و نیمه کاره است.

گواهی عدم خلاف چیست؟

گواهی عدم خلاف ساختمان برگه ای ست که گواهی میکند تخلف ملکی و ساختمانی در ساختمان در حال ساخت تا آن مرحله رخ نداده است. این برگه از بسیاری جهات مشابه گواهی پایان کار ساختمان است.

همانطور که برای شروع عملیات ساختمانی نیاز به اخذ جواز ساخت یا پروانه ساختمان داریم، برای ادامه ی عملیات عمرانی و ساخت و ساز در برخی موارد لازم است عدم ارتکاب تخلف ملکی را به شهرداری ثابت کنیم.

در این مقاله از گروه تهران جواز به بررسی کامل گواهی عدم خلاف ساختمان و همچنین مراحل دریافت آن، مدارک مورد نیاز و نکات و ترفندهایی برای اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان راحت و بی دردسر می پردازیم.
لازم به ذکر است موارد مطرح شده در این نوشته مختص دریافت گواهی عدم خلاف در تهران است.

اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان در چه مواقعی ضرورت دارد؟

• برای انتقال سند در دفترخانه اسناد رسمی برای ساختمان نیمه تمام که عملیات ساختمانی در آن به پایان نرسیده باشد گواهی عدم خلاف الزامی است.

فرض کنید برای ساختن ملکی قرارداد مشارکت با سازنده ای بسته شده است.در قرارداد مشارکت مالک ساختمان موظف شده تا پس از پایان سقف دوم بخشی از سند ملک را به نام سازنده کند.
در این حالت چون ساختمان نیمه کاره است و امکان دریافت گواهی پایان کار ساختمان وجود ندارد، برای انتقال سند نیاز به گواهی عدم خلاف ساختمان است.

• چنانچه در فرایند ساخت و ساز مرتکب تخلف ساختمانی شده باشید و شهرداری اجازه ادامه عملیات ساختمانی را ندهد، شما ملزم به گرفتن گواهی عدم خلاف ساختمان هستید.

در این حالت، شما باید عملیات ساختمانی را متوقف کنید و با رفع تخلفات مرتکب شده تا آن مرحله ساخت و ساز گواهی عدم خلاف دریافت کنید.

گواهی عدم خلاف با گواهی پایان کار ساختمان چه تفاوتی دارد؟

گواهی عدم خلاف ساختمان برای ساختمان هایی است که عملیات ساخت و ساز در آنها به پایان نرسیده است، در حالیکه گواهی پایان کار پس از اتمام عملیات ساختمانی صادر می شود.

در حقیقت گواهی عدم خلاف گواهی می کند که ساختمان ساخته شده تا این مرحله فاقد تخلف ساختمانی ست، در صورتی که گواهی پایان کار سندی مبنی بر عدم تخلف ساختمانی پس از پایان عملیات ساخت و ساز است.

مدت اعتبار گواهی عدم خلاف ساختمان چقدر است؟

یکی دیگر از تفاوت های گواهی عدم خلاف با گواهی پایان کار ساختمان در مدت اعتبار آن ها ست.اعتبار گواهی عدم خلاف شش ماه است، در حالیکه اعتبار گواهی پایان کار نامحدود است.
البته باید توجه داشت که در گذشته مدت اعتبار گواهی پایان کار نامحدود نبود، ولی در سالهای اخیر شهرداری تهران گواهی پایان کار نامحدود صادر میکند.

اخذ گواهی عدم خلاف صنعتی برای املاک صنعتی چه مزیتی دارد؟ 

در املاک صنعتی چنانچه مالک موفق به دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان صنعتی شود، در بخش آتش نشانی و اخذ گواهی آتش نشانی املاک صنعتی بسیار کار ساده تری در پیش دارد.
دستورالعمل های آتش نشانی برای املاک صنعتی که عملیات ساختمانی در آن ها اتمام یافته بسیار سختگیرانه است.

گواهی عدم خلاف ساختمان برگه ای ست که گواهی میکند تخلف ملکی و ساختمانی در ساختمان در حال ساخت تا آن مرحله رخ نداده است. این برگه از بسیاری جهات مشابه گواهی پایان کار ساختمان است.

مراحل اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان: 

1- تشکیل پرونده:
 اولین مرحله برای صدور گواهی عدم خلاف این است که مانند پایان کار تشکیل پرونده بدهیم.برای تشکیل پرونده جهت دریافت گواهی عدم خلاف ساختمان در تهران مدارکی مورد نیاز است که در زیر به طور کامل نوشته شده است.

مدارک مورد نیاز برای دریافت گواهی عدم خلاف 

• اصل و تصویر سند مالکیت
• اصل و تصویر شناسنامه و کارت ملی
• انحصار وراثت در صورت فوت مالک
• نقشه GIS 
• حضور مالک یا وکیل قانونی
• گزارش مهندس ناظر تا مرحله ای از ساخت که تا زمان بازدید دفتر خدمات انجام شده است. 

2- بازدید:
مواردی که در مرحله بازدید برای صدور گواهی عدم خلاف ملک بررسی می شوند به شرح ذیل می باشد: 

بازدید با توجه به مرحله کاری صورت می گیرد به طور مثال اگر عملیات ساختمانی در مرحله فونداسیون باشد تنها می توان محدوده و  عمق گودبرداری چک نمود و یا اگر سقف زده شده باشد ابعاد و محدوده پیشروی و یا نهایتا قرارگیری ستون ها بررسی می شود.

 چون در این مرحله دهانه پارکینگ ها مشخص است امکان سنجی تامین پارکینگ هم انجام خواهد شد، همچنین می توان ارتفاع را بررسی کرد یا به عنوان مثال می توان اختلاف تراز اجرا شده همکف با صفر گذر را بررسی کرد است که بیشتر از 1.20 نباشد. 

همچنین به منظور تخمین شیب رمپ می توان اختلاف تراز را اندازه گیری نمود یعنی میزان گود و صفر گذر با طول رمپ اجرایی بررسی کرد  برای اینکه مشخص شود شیب پارکینگ درست احداث می شود یا خیر. 

برای صدور گواهی عدم خلاف ملکی که  در مرحله نازک کاری باشد موارد بیشتری مورد بازدید قرار می گیرد از جمله: 

• قرار گیری بالکن ها 
• شیب رمپ 
• چیدمان پارکینگ ها
• ارتفاع سقف ها
• ارتفاع ساختمان
• تعداد پارکینگ ها و تعداد انبارها
• جان پناه ها
• ابعاد راه پله 

و به طور کل با توجه به مرحله ی کاری ساختمان، نقشه اجرایی با نقشه مصوب تطابق داده می شود و اظهار نظر بازدید به منظور بررسی درمرحله ((بررسی خلاف)) صورت می گیرد.

3- مرحله طرح تفصیلی و بروکف :
زمانی که پرونده به مرحله طرح تفصیلی و بروکف می رسد مواردی که بررسی می شوند عبارتند از: 

•  اندازه گذرها – ابعاد پخ اجرا شده – استعلامات احتمالی قنات ،، استعلام مترو ، استعلام اداره راه وشهرسازی ،،،

4- مرحله بررسی خلاف برای دریافت گواهی عدم خلاف:
رایج ترین تخلفات ملکی که در این مرحله بررسی میشوند شامل  خلاف نوع 11 و نوع 12، هستند.

مواردی از قبیل متراژ مازاد تراکم و…  توضیح داده شده که همگی در دفتر خدمات بررسی می شود و پس از بررسی خلاف ملک ، پرونده به واحد نظارت فنی ارجاع داده می شود. 

5- واحد نظارت فنی:
گاهی خلاف صورت گرفته به گونه ای است که طبق نظر واحد نظارت فنی بایستی حتما در اجرا اصلاح شود یعنی رفع تخلف صورت گیرد.در برخی موارد رفع تعرض می شود و گاهی به تخلفات ملکی  جریمه تعلق می گیرد.  

به طور مثال اگر ارتفاع ساختمان زیاد شده باشد، تا زمان رفع تعرض، توقف عملیات ساختمانی صورت می گیرد.
در قسمت بررسی خلاف برای صدور گواهی عدم خلاف، اگر ساختمانی تخلفی داشته باشد که احتمال عدم استحکام ساختمان را موجب شود، مثل پوشاندن  نورگیر یا حذف و یا جابجایی یک ستون ، قطعا باید گزارش توجیهی مهندس ناظر و مهندس محاسب اخذ شود و به این موارد اشاره شود. 

شهرداری هنگامی که میخواهد پرونده شما را در سیستم نظارت فنی کنترل کند باید بداند که از نظر مهندس ناظر و مهندس محاسب تخلف صورت گرفته مورد تایید است یا خیر.
زیرا جزئیات مربوط به اجرای ساختمان و استحکام را مهندس ناظر و محاسب که در هنگام ساخت نظارت داشته اند می دانند و بایستی برای شهرداری اطمینان حاصل کنند که ساختمان استحکام کافی را دارد. 

6-کمیسیون داخلی یا شورای معماری:
هر پرونده بسته به میزان و نوع تخلفات یا در شورای معماری و یا در کمیسیون داخلی مطرح می شوند.

در صورت تخلف ملکی ارسال به شورای معماری و یا کمیسیون داخلی کدام یک ارجح می باشد ؟

پر واضح است که برخی تخلفات قطعا بایستی در کمیسیون داخلی مناطق بررسی شوند اما در تخلفاتی که امکان بررسی در شورای معماری را داشته باشند بسیار مناسب است که از طریق شورای معماری به تخلفات رسیدگی شود چرا که به لحاظ صرفه جویی در وقت و هزینه با عنایت به اینکه در شورای معماری تنها ۳ امضا اعضا نیاز است ، مناسب تر می باشد.

متن کمیسیون داخلی به امضای رئیس نظارت فنی، رئیس طرح تفصیلی، رئیس صدور پروانه و معاون شهرسازی و در آخر شهردار می رسد. 

7- عوارض نظارت فنی و محاسبات:
پرونده پس از تایید کمیسیون داخلی به بخش عوارض نظارت فنی  ارسال می شود.

در اینجا کارشناس عوارض نظارت فنی، متن کمیسیون داخلی را مطالعه می کند، متراژها را بررسی می نماید و طبق محاسبات و تطابق تراکم مجاز و موجود ، عوارض نظارت فنی را اعلام می نماید و بعد از تبدیل به فیش به مرحله چاپ عوارض فنی می رسد.

در این مرحله سازنده با مراجعه به دفتر خدمات فرم را چاپ کرده و به واحد درآمد ارائه می دهد و فیش گرفته سپس فیش را پرداخت می کند، که در قسمت درآمد روی بیشتر جرائم بیست درصد تخفیف پرداخت نقدی وجود دارد که اگر به صورت نقدی پرداخت کند 20 درصد تخفیف پرداخت نقدی را از شهرداری خواهد گرفت.

7-  پیش نویس: 

پس از پرداخت و اعلام وصول اداره درآمد پرونده به مرحله پیش نویس عدم خلاف میرسد.

در این مرحله مواردی که باید تکمیل شود کمتر و ساده تر می باشد به دلیل اینکه دیگر نیاز به برخی مدارک مانند گواهی استاندارد آسانسور نمی باشد چون ممکن است هنوز آسانسور آماده نشده باشد.

 یا برگه اتمام مهندس ناظر نیاز نیست چون عملیات ساخت هنوز تمام نشده است 

فقط صرفا تعهداتی که در کمیسیون داخلی ذکر شده را کارشناس دفتر خدمات که  وظیفه تایید پیش نویس را دارد،از مالک گرفته و در متن پیش نویس گواهی عدم خلاف این تعهدات را انتقال می دهد.

 پس از تکمیل مدارک و اخذ  تعهدات ، پرونده پیش نویس تایید شده  به امضای رئیس طرح، سپس رئیس نظارت فنی، معاون و شهردار می رسد و گواهی عدم خلاف چاپ می شود. 

مزیت  گواهی عدم خلاف نسبت به گواهی پایان کار چیست؟

مزیت بزرگ گرفتن عدم ملک خلاف زمان کمتر مورد نیاز برای بررسی می باشد زیرا 

1- ممکن است در گواهی عدم خلاف فضای سبز نداشته باشد.  

2- با توجه به اینکه تمام پرونده هایی که جواز می شوند دستورالعمل آتش نشانی دارند و این دستورالعمل آتش نشانی در پایان کار به طور کامل چک می شود، برای اخذ گواهی عدم خلاف بررسی سطحی نسبت به تجهیزات آتش نشانی صورت می گیرد.

به طور مثال مالک می تواند تعهد اجرای ملزومات آتش نشانی را داده و تاییدات سریع تری را مطالبه کند.
یا سازنده ساختمان ادعا کند که الان در مرحله سفت کاری هستم پس نمی توانم لوله های آتش نشانی را جایگذاری کنم و بعد از این مرحله  اقدام به گذاشتن لوله های آتش نشانی  خواهم کرد.

 یا اگر تعداد طبقات و واحد ها به گونه ای باشد که پرونده سیستمی ارجاع داده شود به آتش نشانی، کارشناس آتش نشانی با مراجعه به ملک کلیات را بررسی می کند. به طور مثال برخی از مواردی که برای اخذ گواهی عدم خلاف مربوط به سازمان آتشنشانی بررسی میشوند در فهرست زیر آورده شده است:

•  آیا محل قرار گیری ماشین آتش نشانی تامین شده است؟
• آیا گود مربوط به پمپ خانه ایجاد شده یا هنوز هیچ تجهیزاتی نصب نشده است؟  بنابراین ضوابط مربوط به آتشنشانی در مرحله گرفتن عدم خلاف بسیار ساده تر بررسی می شود، ولی در زمان پایان کار باید همه موارد کامل شده و تحویل کارشناس آتشنشانی مربوطه شود و تمامی تجهیزات آتش نشانی راه اندازی شده باشد.

 مثلا اسپرینکلر یا به زبان عامیانه آب پاش و اطفای حریق آماده کار باشند ولی در گواهی عدم خلاف اینگونه نیست.

اخذ گواهی عدم خلاف ساختمان بدون بازرسی سازمان آتش نشانی 

 برخی  از پرونده ها به آتش نشانی ارجاع داده نمی شود مثلا در مورد پرونده صنعتی مربوط به انباری که سالها از ساخت آن گذشته و متروکه شده ممکن است رئیس نظارت فنی پرونده را به سازمان آتشنشانی ارجاع ندهد مگر اینکه پرونده ای تازه مجوز گرفته باشد و سیر سیستمی آتش نشانی را در جوازش طی کرده باشد.

 معمولا واحدهای صنعتی ای که قصد گرفتن وام دارند یا قصد انجام نقل و انتقال دارند با صلاحدید و تعامل منطقه و دفترخدمات از این راهکار استفاده می کنند.
برای گرفتن گواهی عدم خلاف تا هم در سریع ترین زمان موفق به اخذ گواهی عدم خلاف شده باشند و هم هزینه ی کمتری را پرداخت کرده باشند و با درخواست گواهی عدم خلاف در زمان و هزینه صرفه جویی بیشتری کرده باشند. 

این مقاله توسط گروه تهران جواز تهیه و نوشته شده است. کارشناسان ما از مرحله جواز ساخت تا اخذ پایان کار و کلیه امور ملکی مرتبط با شهرداری در کنار شما برای اراِئه مشاوره و حل مشکلات احتمالی خواهند بود.