جواز ساخت

جواز ساخت در واقع دفترچه‌ی مخصوص هر ملک با لحاظ کردن ابعاد و مشخصات آن ملک که به شما مجوز ساخت از سوی شهرداری را صادر میکند.

در واقع جواز ساخت یا پروانه ساخت خشت اول ساخت و ساز و عملیات ساختمانی است.

در صورتی که شما قصد ساخت زمین خود را در مناطق ۲۲ گانه شهرداری تهران داشته باشید نیاز دارید که ابتدا جهت اخذ جواز ساخت اقدام کنید.

صدور جواز ساخت منوط به طی مراحل  و پرداخت هزینه هایی است که در این نوشته به طور کامل مورد بررسی قرار میگیرد.

همچنین کلیه مدارک مورد نیاز برای دریافت جواز ساخت  و راهکارهای تسهیل مراحل و کاهش هزینه های مجوز ساخت در ادامه ارائه خواهد شد.

در ادامه این مطلب به نکات مهم برای دریافت جواز ساخت ساختمان در تهران و توضیح کلیه مراحل و مدارک مورد نیاز برای اخذ مجوز ساخت ساختمان با بالاترین تراکم و بیشترین تعداد طبقات مجاز ساخت می پردازیم.

جواز ساخت در تهران

اخذ جواز ساخت در تهران با حومه ی تهران و حتی شهرستانها متفاوت است. گرفتن جواز ساختمان در تهران مراحل خاص و وحدت رویه ی مشخصی دارد. منظور از شهر تهران در این نوشته، مناطق ۲۲ گانه تحت نظارت شهرداری ست.
در واقع، متولی صدور جواز ساخت در تهران شهرداری ست ولی رابط بین سازنده ملک و شهرداری، دفاتر خدمات الکترونیک هستند.

در ادامه ی این نوشته قصد داریم شما را با نکات و ترفندهایی برای گرفتن جواز ساخت سریع و ارزان آشنا کنیم، پس تا انتهای نوشته همراه ما باشید.

جواز ساخت در تهران با تهران جواز 

مجموعه تهران جواز بزرگترین مجموعه ساختمانی  و خدمات مرتبط با شهرداری در تهران که به صورت یکپارچه و سیستماتیک با اشراف کامل بر تمامی مراحل اخذ جواز ساخت در تهران، آماده ارائه اطلاعات تخصصی و کارشناسی در مورد ملک و ساختمان شما به صورت رایگان و انجام تخصصی امور شهرداری با تعرفه های تعیین شده توسط شهرداری تهران است.

اخذ جواز ساخت مهمترین مرحله برای شروع عملیات ساختمانی است. کارشناسان ما در تهران جواز می توانند اطلاعات منحصر به فردی در خصوص دریافت جواز ساخت در تهران با بالاترین تراکم و سطح اشغال و بیشترین طبقات مجاز ساخت در سریع ترین زمان ممکن و با کمترین هزینه به شما مالکان و سازندگان محترم ارائه کنند.

 نکته قابل توجه در گرفتن جواز ساخت در تهران با تهران جواز عدم نیاز به پیگیری توسط شما مالکین و سازندگان محترم است.

گروه تهران جواز با پیگیری مستمر و روابط دیرپا و طولانی با تمام شهرداری های مناطق ۲۲ گانه تهران آماده ارائه خدمات به شما فعالین حوزه ساخت و ساز در تهران است.

اخذ جواز ساخت

دریافت و اخذ جواز ساخت در تهران فرآیند زمانبر و پیچیده ای است و با توجه به قیمت بالای مسکن در تهران میتواند در قیمت تمام شده واحد مسکونی بسیار تاثیرگذار باشد.
فرض کنید که گروه تهران جواز بتواند بر اساس بروزترین ضوابط شهرسازی شهرداری تهران برای شما سازندکان یا مالکان محترم چند متر تراکم اضافه ساخت از شهرداری تهران دریافت کند.

تخصص ما و تسلط ما بر ضوابط ساخت و ساز و قوانین شهرداری ها مسلما منجر به افزایش چشمگیر حاشیه سود شما سازندگان و فعالین حوزه ساخت و ساز خواهد شد.

چنانچه در پروسه دریافت جواز ساخت در تهران هستید و یا هنوز اقدامی برای اخذ مجوز ساخت ساختمان در تهران نکرده اید، پیشنهاد ما این است که از مشاوره رایگان کارشناسان تهران جواز استفاده کنید.

در ادامه این مطلب به بررسی کامل مراحل دریافت و مدارک مورد نیاز برای گرفتن جواز ساخت و پروانه ساختمان میپردازیم.

مراحل اخذ جواز ساخت چیست؟

در ادامه با مراحل اخذ جواز ساخت برای انواع ساختمان یا جواز ساخت زمین و مراحل و پیگیری آن آشنا میشوید.

مراحل گرفتن جواز ساخت در تهران

مراحل اخذ و گرفتن جواز ساخت در تهران به صورت فهرست وار در زیر ارائه شده است. طی کردن تمام این مراحل ممکن است بیش از شش ماه طول بکشد. برای انجام کلیه مراحل دریافت جواز ساختمان در تهران نیاز به مراجعه به سازمانهای مختلف از جمله شهرداری تهران دارید.

در سالهای اخیر صدور پروانه تخریب و نوسازی در شهر تهران دو مرحله ای شده است.

1. تشکیل پرونده
2. گزارش بازدید
3. طرح تفصیلی
4. بر و کف
5. بررسی خلاف
6. تایید رئیس طرح تفصیلی
7. تائید رئیس نظارت فنی
8. تائید رئیس صدور پروانه
9. چاپ دستور نقشه

تا اینجا درواقع مرحله اول دریافت جواز ساختمان انجام شده است. پس از چاپ دستور نقشه، سازنده یا مالک باید با تعیین و مراجعه به به دفاتر مهندسی اقدام به تهیه نقشه معماری برای ساختمان کند.

گردش کار شروع عملیات ساختمانی برای صدور جواز ساخت

جدیدترین دستورالعنل شهرداری تهران برای شروع عملیات ساختمانی و دریافت جواز ساخت، در تصویر زیر نشان داده شده است.

مراحل صدور جواز ساخت در مرحله اول 

• تشکیل پرونده
• بارگذاری و آپلود نقشه معماری
• معرفی مهندس
• عوارض
• پیشنویس پروانه
• تاییدیه پیش نویس
• چاپ پروانه

البته باید برای این امر ابتدا عوارض پرداختی صدور فیش عورض را به شهرداری پرداخت کرد.

تشکیل پرونده برای دریافت مجوز ساخت

اولین قدم برای تشکیل پرونده تکمیل و ارائه مدارک مورد نیاز جهت تشکیل پرونده برای اخذ جواز ساخت به شرح زیراست

مدارک مورد نیاز تشکیل پرونده برای اخذ جواز ساخت:

• اصل و تصویر سند مالکیت ساختمان
• اصل و تصویر شناسنامه مالک یا مالکین
• پرداخت نوسازی سال جاری برای ملک مورد نظر
• اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی در صورت تفکیک به آپارتمان
• اصل و تصویر گواهی انحصار ورثه در صورت فوت مالک
• ارائه گواهی کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد
• نقشه ی یک دوهزارم (1/2000) GSI که مالک روی آن مشخص و مالک آن را امضا نماید.
• حضور تمامی مالکین و یا وکیل قانونی ایشان.
• اصل و تصویر وکالتنامه در صورت داشتن وکیل .
• فیشهای فیش های آب و برق و گاز.

نقشه یو تی ام UTM

در زمین های بزرگ و یا زمین هایی که دونبش  هستند چون برداشت زوایا به صورت دستی امکان پذیر نمی باشد، باید نقشه برداری تخصصی از زمین که به آن نقشه یو تی ام می گویند انجام شود تا ابعاد واقعی ملک بر طبق سند مشخص گردد.
نقشه utm (یو تی ام) یکی از ملزومات اخذ جواز ساخت زمین در تهران است.
در صورت مغایرت داشتن متراژ حقیقی زمین با متراژ قید شده در سند، نقشه یو تی ام دو خطی مورد نیاز است.

بازدید از ملک، ساختمان یا زمین

مهمترین مرحله اخذ پروانه مرحله بازدید می باشد و تمامی اطلاعات ملک شما در این قسمت ثبت می گردد که در پرونده شهرسازی شما منعکس خواهد شد.

برای اخذ جواز ساخت و صدور پروانه نیاز به بازدید میدانی ملک است  و مواردی به شرح زیر در بازدید انجام می شود:

• حدود اربعه ملک به معنی اندازه گیری ابعاد  عرصه ملک
•  میزان پیشروی مجاورین جهت بررسی و  تصمیم گیری در خصوص میزان پیشروی ملک مورد نظر و تراکم ساختمان
• کد ارتفاعی گذرها  ها
• بررسی کاربری ها
•  اندازه گیری ابعاد بنا و توده گذاری بنا
•  بررسی وجود درخت یا تیر چراغ برق و … بر ملک
• وضعیت مجاورین
• بررسی عرض گذر
• بررسی فضای سبز و درختان ملک

در واقع تمام اطلاعات ملک در قسمت بازدید برای اخذ جواز ساخت منعکس میشود.

گروه متخصصین تهران جواز این امکان را برای مالکین و سازندگان فراهم کرده تا با پیش بازدید تخصصی ملک پیش از بازدید نهایی توسط کارشناسان شهرداری تمامی موارد فوق را بررسی و کنترل کنند و با مشاوره ی کارشناسی و ارائه ی راهکار مناسب روند اخذ جواز ساخت و پروانه را تسهیل کنند.

طرح تفصیلی و بر و کف

پس از آماده سازی گزارش بازدید ثبت آن در سیستم  شهرسازی  توسط دفاتر خدمات الکترونیکی شهر  پرونده شما به مرحله طرح تفصیلی  و بر و کف فرستاده می شود.

در مرحله طرح تفصیلی و بروکف کارشناسان شهرداری به بررسی محدوده گذربندی و استعلامات احتمالی از ادارات گوناگون می پردازد.

اصلی ترین وظیفه بروکف چیست؟

وظیفه بروکف هر منطقه بررسی میزان اصلاحی ملک و در صورت وجود احداث پخ و بررسی حدود ابعاد ملک در برخورد با طرح تفصیلی شهر تهران است.

در طرح تفصیلی به بررسی پهنه بندی و کاربری ملک و سایر استعلامات می پردازند و حتی میزان ملاک تراکم هم در این قسمت بررسی خواهد شد.

در ادامه با کاربری ها و پهنه های مختلف طرح تفصیلی شهر تهران در یک مقاله جداگانه آشنا خواهیم شد.

مرحله بررسی خلاف در صدور پروانه های ساختمانی و اخذ جواز ساخت

بازدید در پروانه های ساختمانی گاهی ممکن است تخلف گزارش شود. به عنوان مثال ملکی سالهاست که در همکف احداث تجاری کرده ولی فیشی بابت قرارداد تجاری پرداخت نکرده پس مامور بازدید باید گزارش خود را خلاف دار ثبت نماید.

در این صورت پرونده پس از تاییدات طرح تفصیلی و بر و کف به مرحله بررسی خلاف ارجاع داده می شود که پس از بررسی  تخلفات به اداره نظارت فنی منطقه ارجاع داده می شود و در صورت وجود بنای تجاری پیش از اداره نظارت فنی به امور کسب و پیشه ارجاع داده خواهد شد و در نهایت برای ادامه مسیر پس از بررسی تخلفات, نظارت منطقه باید  بلامانع خود را اعلام کند.

دستور نقشه

دستور نقشه مرحله ای است که برای گرفتن پروانه و جواز ساخت  برگه هایی به شما داده می شود.  این برگه ها  شامل تمامی اطلاعات ملک شما برای تهیه نقشه های معماری از قبیل ابعاد ملک، میزان اصلاحی، رقوم ارتفاعی، ملاک ترکم و غیره در آن مندرج شده است.

شما در مرحله ی دستور نقشه برای گرفتن جواز ساخت، با مراجعه به دفاتر مهندسین مشاور می توانید نقشه های معماری خود را تهیه و پس از آن به دفاتر خدمات الکترونیک طبق ضوابط شهرداری ارائه دهید.

در هر مرحله میتوانید برای مشاهده پرونده شهرسازی شهرداری تهران و پیگیری آخرین وضعیت پرونده شهرسازی شهرداری تهران اقدام کنید.

لازم به ذکر است در حال حاضر مهندسین مشاور دارای کارتابلی هستند که می توانند با سامانه شهرداری تهران لینک شده نقشه های تهیه شده را در این سامانه بارگذاری کنند.

توجه داشته باشید که برای دریافت دستور نقشه، پرداخت عوارض و فیش به شهرداری الزامی است.

انواع جواز ساخت

در گویش روزمره جواز ساخت به پروانه تخریب و نوسازی گفته میشود در صورتیکه برای فهم دقیق درخواست متقاضی ساخت و ساز باید با انواع پروانه های ساختمانی آشنا شد، که در زیر به انواع جواز ساخت و پروانه های ساختمان می پردازیم:

1. پروانه تخریب و نوسازی
2.  اضافه اشکوب یا اضافه طبقه
3.  توسعه بنا
4.  پروانه تغییرات
5. پروانه تغییر نقشه
6.  پروانه تعمیرات
7.  تمدید پروانه و تعویض ناظر

تفاوت جواز ساخت در تهران و حومه ی تهران چیست؟

اصلی ترین تفاوت جواز ساخت در تهران با حومه و یا سایر شهرستان ها در سازمان صادر کننده و متولی صدور جواز ساختمان است.
در شهر تهران، مرجع صادر کننده جواز، شهرداری ست. در صورتیکه متولی صدور جواز ساخت در حومه ی تهران ممکن است جهاد سازندگی، دهداری یا بخشداری باشد.

اهمیت طراح معماری و سازه در فرآیند اخذ جواز ساخت

شما با مراجعه کردن به طراح مسلط به ضوابط شهرسازی، تا حد امکان نقشه های  مصوب  خود را به نقشه های اجرایی نزدیک کرده و با این کار گام بزرگی در راستای کاهش هزینه های ساخت و ساز بر خواهید داشت.

وقوع تخلف در هر ملک یعنی مغایرت در اجرای نقشه مصوب  معماری و سازه که منجر به هزینه های اضافی و اتلاف زمان میشود.

تخلفات رایج در میان سازندگان

تخلفات رایج سازندگان که موجب تاخیر در فرایند گرفتن گواهی های شهرداری می شود شامل موارد زیر است:

• پوشاندن نورگیر
• زیاد شدن  شیب رمپ (Ramp)
• نادیده گرفتن رقوم ارتفاعی
• کوچک کردن راه پله
• کوچک کردن آسانسور و اضافه کردن این متراژ به واحد مسکونی
• زیاد کردن ارتفاع

چرا سازندگان معمولاً مرتکب تخلف ساختمانی می شوند؟

یکی از دلایل مهم  بروز تخلفات ساختمانی عدم انتخاب طراح معماری و سازه  متخصص و مسلط به ضوابط شهرسازی و شهرداری است.

دلیل دیگر برای این اتفاق تفاوت قانونگذار بین بررسی در نظارت فنی و بررسی کنترل نقشه می باشد.  نقشه ها از فیلتر های سختگیرانه صدور پروانه و جواز ساخت عبور می‌کنند اما در زمانی که تخلف ملکی حادث شد در کمیسیون های بررسی خلاف با ارفاق به آنها نگاه می شود .

اهمیت طراح معماری متخصص از جواز ساخت تا پایان کار ساختمان

با انتخاب طراح  مسلط به ضوابط شهرسازی تخلفات ملکی را تا حدود زیادی می توان کاهش داد. تامین پارکینگ یکی از بارزترین تفاوت های طراح حرفه ای و آماتور است.

تامین پارکینگ بیشتر می تواند خروجی  ساخت و ساز را به نفع یک سازنده ساختمان تا میزان زیادی رقم زند.

کاهش دادن تغییرات در نقشه مصوب و اجرایی می تواند زمان ساخت پروژه و هزینه های مالی و زمانی آن را تا حدود زیادی کاهش دهد، چرا که قطعاً مبلغ عوارض  در صدور پروانه ساخت بسیار پایین تراز عوارض نظارت فنی و خلاف ساختمان است.

با توجه به روند گردش کار اخذ جواز ساخت و صدور پروانه تا اینجا تنها در تهران جواز به اهمیت طراحی معماری پرداختیم. در ادامه و با رسیدن به مرحله تحویل مدارک نیاز به طراحی سازه و برق و مکانیک و  اهمیت مهندس محاسب برق و مکانیک بررسی خواهد شد.