پروانه ساخت

پروانه ساخت در واقع دفترچه ای ست که تمام مراحل گردش کار صدور پروانه ساخت در آن منعکس شده است. در واقع پروانه ساختمان یا جواز ساخت شامل اطلاعات بسیار دقیق از ملک است.

اخذ پروانه ساخت در تهران نیازمند فراهم آوردن مدارک و طی مراحلی ست که در این نوشته به طور کامل و جامع مورد بررسی قرار گرفته است.

همچنین در ادامه، نکات و ترفندهایی برای گرفتن پروانه ساختمان سریع ارزان و راحت ذکر می کنیم تا سازندگان و مالکین محترم، بدون دردسر به باقی امور ساختمانی بپردازند.

گرفتن پروانه ساخت اولین قدم برای شروع عملیات ساختمانی ست. بدون دریافت پروانه ساختمان، عملاً ساخت و ساز غیر ممکن است.

مدارک لازم برای اخذ پروانه ساختمان

مراحل اخذ پروانه ساختمان مانند هر سند اداری دیگر نیازمند تشکیل پرونده و تهیه مدارکی است که در عکس زیر نوشته شده است.

مراحل اخذ پروانه ساختمان

1. تشکیل پرونده 
2. بازدید ملک
3. طرح تفصیلی و بروکف 
4. دستور نقشه 
5. تهیه نقشه معماری
6. صدور فیش عوارض صدور پروانه 
7. وصول درآمد
8. پیش نویس صدور پروانه
9. تایید پیش نویس صدور پروانه توسط رئیس طرح تفصیلی 
10. تایید پیش نویس صدور پروانه توسط رئیس صدور پروانه
11. تایید معاونت شهرسازی و معماری 
12. تایید شهردار 
13. چاپ پروانه ساخت ساختمان

مدارک لازم برای تشکیل پرونده جهت اخذ پروانه ساخت ساختمان 

1. اصل و تصویر سند مالکیت ساختمان 
2. اصل و تصویر شناسنامه مالک یا مالکین 
3. پرداخت نوسازی سال جاری برای ملک مورد نظر
4. اصل و تصویر صورت مجلس تفکیکی در صورت تفکیک به آپارتمان 
5. اصل و تصویر گواهی انحصار ورثه در صورت فوت مالک
6. ارائه گواهی کمیسیون ماده ۱۲ زمین شهری در صورتی که ملک فاقد ساختمان باشد
7. نقشه ی یک دوهزارم (1/2000) GSI که مالک روی آن مشخص و مالک آن را امضا کند.
8. حضور تمامی مالکین و یا وکیل قانونی ایشان. 
9. اصل و تصویر وکالتنامه در صورت داشتن وکیل .
10. فیشهای فیش های آب و برق و گاز.

پیش نویس پروانه ساختمانی

در مرحله پیش نویس، سازنده یا مالک باید مدارکی تهیه و کامل کند که در ادامه به صورت کامل آمده است. پیش نویس پروانه ساختمان در واقع همان پیش نویس صدور پروانه ساختمانی است.

مدارک مورد نیاز پیش نویس پروانه چیست ؟

1. برگه های مهندسین برق، مکانیک سازه و ناظر به همراه کپی پروانه اشتغال 
2. ثبت قرارداد ناظر و مالک 
3. تعهد نامه ناظر و مالک
4. نقشه های معماری، سازه، برق، مکانیک
5. ارایه نمای تایید شده از کمیته نما 
6. چک لیست های زلزله، سازه، نگهبان و مشخصات ملک
7. مفاصا حساب بیمه
8. مدارک پیش فروش 
9. تعهد نما
10. سی دی اسکن نقشه های مهر و امضا شده توسط مهندسین و دفاتر خدمات

در این مرحله، مالک یا سازنده باید برای تهیه نقشه های محاسب برق و مکانیک و تاسیسات الکتریکی اقدام کند.

بعد از تهیه نقشه های ذکر شده در بالا، پرونده پروانه ساخت به سازمان نظام مهندسی ارجاع داده می شود. به این نقشه ها در سازمان نظام مهندسی اصطلاحاً نقشه های فاز دو گفته می شود.

این مراحل برای تاییدیه نظام مهندسی و صدور پروانه ساخت ساختمان در شهرداری تهران به صورت موازی و همزمان انجام میشود.

در این مرحله، مالک باید با یک مهندس ناظر عقد قرارداد کند و بقیه مدارک نوشته شده در فهرست بالا را تکمیل کند.

حال، مالک باید بر اساس نقشه معماری، تاییدیه کمیته نما را نیز دریافت کند.

اگر تمام مدارک کامل باشد، تاییدیه پیش نویس صدور پروانه توسط کارشناس کنترل نقشه صادر و پرونده به رئیس طرح تفصیلی ارجاع داده میشود.

پروانه ساخت یا پروانه ساختمان شامل چه اطلاعاتی ست؟

پروانه ساخت یا همان پروانه ساختمان حاوی کلیه ی اطلاعات تشکیل پرونده است که در فهرست زیر لیست شده اند:

• مشخصات مالک
• ابعاد دقیق سند ملک،
•  کد شناسایی ملک
• پلاک ثبتی ملک
• اسامی مالک یا مالکین
• ابعاد ساختمان پس از بازدید
• مشخصات  بنای موجود
• میزان تراکم مجاز برای ساخت و ساز
• مشخصات گذر 
• استعلامات بر و  کف 
• استعلام قنات، تونل مترو و غیره 
• استعلام طرح تفصیلی تهران
• دستورالعمل های آتش نشانی برای ساختمان 
• اطلاعات ناظر ساخت
• اطلاعات طراح نقشه معماری

در پروانه ساخت، اطلاعات  که قرار است ساختمان در آن عرصه ساخته شود مفصلاً نوشته شده است

آیا تعداد طبقات و تراکم مجاز برای ساخت در پروانه ساخت ذکر می شود؟

قبل تر اشاره کردیم که پروانه ساختمان شامل کلیه اطلاعات و مشخصات ملک، بنای موجود و ساختمانی که قرار است ساخته شود است.

تعداد طبقات ملک موجود و همچنین تعداد طبقات مجاز ساختمانی که قرار است ساخته شود در پروانه ساخت آورده می شود.

مرجع صدور پروانه ساختمان در تهران

مرجع و نهاد متولی صدور پروانه ساختمان در شهر تهران، شهرداری تهران است. برای اخذ پروانه ساخت خانه باید به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کرد.

این دفاتر با تشکیل پرونده و انجام امور اداری مربوط به شهرداری تهران زمینه ی صدور پروانه ساختمان از شهرداری را فراهم می کنند.

• لازم به ذکر است که مرجع صدور پروانه ساخت روستایی، سایر نهادها مانند بنیاد مسکن یا دهیاری  می باشند. 

اخذ پروانه ساختمان چه مزیتی دارد؟

گرفتن پروانه ساخت امتیازها و مزایای  زیادی دارد که به مهم‌ترین آن‌ها در ادامه اشاره شده  :

• با دریافت پروانه ساختمان اطمینان حاصل می کنیم که عملیات ساختمانی و ساخت و ساز،  قانونی  و براساس ضوابط و قوانین فنی شهرداری و شهرسازی ست.
•  امکان دریافت  تسهیلات بانکی برای عملیات ساختمانی و  ساخت و ساز.
• امکان بیمه ساختمان و کلیه ی عوامل اجرایی با داشتن پروانه ساخت 
• استفاده از ناظرین مجرب و دریافت مشاوره در حین ساخت و ساز با اخذ پروانه ساخت خانه ممکن می شود.
• کاهش هزینه ها و خطاهای محاسباتی به دلیل بهره گیری از تخصص مهندسین طراحی سازه و معماری 

اعتبار پروانه ساختمان 

• بارها با این سوال مواجه شده ایم که ” اعتبار پروانه ساخت ساختمان چقدر است؟” یا “پروانه ساختمانی چقدر اعتبار دارد؟”

در پاسخ به این پرسش توجه به این نکته ضروری ست که اعتبار پروانه ساختمان دو بخش دارد:

1. مهلت اعلام شده و اعتبار تا شروع عملیات ساختمانی.
2. مهلت مجاز و اعتبار تا اتمام عملیات ساخت و ساز.

برای مثال در صورتی که مهلت شروع ساخت در پروانه ساختمان یک سال قید شده باشد، شما یک سال فرصت دارید تا ساخت و ساز آپارتمان را شروع کنید. 

در صورتی که تا یک سال پس از اخذ پروانه ساختمان، عملیات ساختمانی را آغاز نکنید، پروانه ساخت خانه باطل میشود.

اگر اعتبار اتمام  پروانه ساختمان شما فرضا 48 ماه باشد و شما در مهلت مقرر کار ساختمان را تمام نکرده باشید، پروانه ملک باطل نمی شود ولی شامل عوارض تطویل می شود.

عوارض تطویل در مورد پروانه ساختمان چیست؟

درصورتیکه متقاضی شروع عملیات ساختمانی خود را مطابق مهلت  درج شده در پروانه ساخت شروع کرده باشد ولی برای اتمام عملیات ساختمانی موفق به رعایت مهلت قانونی نشده باشد در پایان عملیات و اقدام برای گواهی پایان کار ، شهرداری از متقاضی علاوه بر سایر عوارض ها ،در خصوص تخلفات ساختمانی احتمالی ، عوارضی تحت عنوان عوارض تطویل دریافت خواهد کرد.

میزان و مبلغ عوارض تطویل بستگی به عوامل و فاکتورهای مختلف دارد:

1. متراژ زمین و بنا 
2.  میزان و مدت تاخیر 
3. مرحله کاری ساختمان

مراحل دریافت پروانه ساختمان در تهران

همانطور که اشاره شد، متولی صدور پروانه ساخت ساختمان در تهران سازمان شهرداری تهران است، ولی رابط بین مالک یا سازنده ملک با شهرداری تهران، دفتر خدمات الکترونیک شهر تهران است. 

بنابراین، برای گرفتن پروانه ساخت، مالک یا مالکین قید شده در سند، باید با در دست داشتن مدارک به دفاتر مراجعه کنند و در اولین گام، اقدام به تشکیل پرونده کنند.

در ادامه ی نوشته، ابتدا مراحل اخذ پروانه ساختمان به صورت فهرست وار آورده شده، سپس به صورت کامل و جامع، هر مرحله شرح داده می شود.

حال به توضیح کامل هر مرحله و مدارک مورد نیاز برای صدور پروانه ساختمان می پردازیم.

• تشکیل پرونده برای دریافت پروانه ساخت ساختمان 

در اولین قدم مالک یا مالکین ملک باید با گردآوری مدارک مورد نیاز برای تشکیل پرونده به دفاتر خدمات الکترونیک شهرداری مراجعه کنند.

در هر منطقه از مناطق 22 گانه شهر تهران، دفاتر خدمات الکترونیک وجود دارند. البته خدمات این دفاتر سراسری ست و بستگی خاصی به محل ملک ندارد.

شما سازندگان محترم میتوانید بدون مراجعه به دفاتر خدمات و پیگیری های زمانبر و خسته کننده، از طریق گروه تهران جواز و به صورت اینترنتی اقدام به درخواست و دریافت پروانه ساختمان نمایید.

پس از تشکیل پرونده در دفتر خدمات الکترونیک و طی مراحل، نوبت به مرحله بازدید ملک میرسد.

• بازدید ملک برای صدور پروانه ساخت ساختمان 

بازدید میدانی از ملک، در حقیقت، شاید مهمترین مرحله از تمام مراحل دریافت پروانه ساخت باشد.

تمام اطلاعات و مشخصات ملک در این مرحله ثبت می شود. این مشخصات و اطلاعات متعاقباً در پرونده شهرسازی آورده خواهد شد. 

اطلاعاتی که در مرحله بازدید مورد بررسی قرار می گیرند و ثبت میشوند به شرح زیر است:

1. حدود اربعه ملک به معنی اندازه گیری ابعاد  عرصه ملک
2.  میزان پیشروی مجاورین جهت بررسی و  تصمیم گیری در خصوص میزان پیشروی ملک مورد نظر و تراکم ساختمان
3. کد ارتفاعی گذرها  ها 
4. بررسی کاربری ها
5.  اندازه گیری ابعاد بنا و توده گذاری بنا
6.  بررسی وجود درخت یا تیر چراغ برق و … بر ملک
7. وضعیت مجاورین 
8. بررسی عرض گذر
9. بررسی فضای سبز و درختان ملک

البته بسته به شرایط موردی و مختص هر ملک یا انواع پروانه ساخت ممکن است موارد دیگری به فهرست بالا اضافه شود.

بازدید ملک توسط کارشناس بازدید دفاتر خدمات الکترونیک انجام میشود. هرگونه مغایرت با ضوابط شهرسازی در این مرحله ثبت میشود.

پس از بازدید میدانی از ملک و ثبت مشخصات، به مرحله طرح تفصیلی و بر و کف می رسیم.

• مرحله طرح تفصیلی بر و کف برای پروانه ساخت

پس از بازدید و ثبت اطلاعات در پرونده ساختمان، نوبت به مرحله طرح تفصیلی و بر و کف می رسد.

اصلی ترین کارکرد بروکف هر منطقه بررسی و ثبت  میزان و مقدار اصلاحی ملک و در صورت وجود احداث پخ و بررسی حدود ابعاد ساختمان و ملک در تلاقی با طرح تفصیلی شهر تهران است.

در طرح تفصیلی به بازبینی و بررسی پهنه بندی و کاربری ملک و دیگر استعلامات می پردازند.

میزان ملاک تراکم هم در این قسمت بررسی خواهد شد. 

در واقع تعداد طبقات مجاز ساخت و میزان بنای مجاز برای ساخت و ساز در این مرحله مشخص می شود.

استعلامات احتمالی و بررسی پهنه بندی در مرحله طرح تفصیلی و بر و کف، توسط کارشناسان شهرداری انجام می شود.

گام بعدی برای دریافت و صدور پروانه ساخت، دستور نقشه است.

• دستور نقشه

دستور نقشه در واقع شامل برگه یا برگه هایی  است که برای گرفتن پروانه ساخت به شما داده می شود. 

دستور نقشه در حقیقت، بازتاب روندی است که پرونده شما تا مرحله چاپ طی کرده است.

در دستور نقشه علاوه بر تمامی اطلاعات ملک شما از قبیل کد شناسایی ملک، پلاک ثبتی ملک، شماره پرونده ملک، تاریخ درخواست، نوع درخواست، تاریخ صدور دستور نقشه مشخصات متقاضی و ….

اطلاعاتی  برای تهیه نقشه های معماری دز دستور نقشه قبیل موارد زیر مندرج شده است:

•  ابعاد ملک
• ،میزان اصلاحی
• رقوم ارتفاعی
• ملاک تراکم
• تعداد طبقات و میزان تراکم مجاز
• میزان طول پیشروی
• سطح اشغال

همچنین در دستور نقشه جانمایی ملک که  مطابق با سامانه طرح تفصیلی ست ثبت می شود.

تا اینجا به مرحله دستور نقشه به صورت اجمالی پرداختیم.

پس از چاپ دستورنقشه، نوبت به تهیه نقشه های معماری بر اساس ضوابط شهرسازی می رسد.

• تهیه نقشه معماری برای دریافت پروانه ساخت

برای تهیه نقشه معماری پروانه ساخت، یک طراح به چه مواردی نیاز دارد؟

تا اینجا به موارد مندرج و نحوه دریافت دستور نقشه پرداختیم. 

گام بعدی تهیه نقشه معماری  مطابق با ضوابط و مقررات ملی ساختمان است.

شرط لازم برای  طراحی نقشه معماری، لحاظ کردن موارد مندرج در دستور نقشه است، اما این موارد به تنهایی کافی نیست.

در نظر گرفتن اطلاعات و مشخصات موجود در کروکی بازدید  در اولویت بعدی ست این موارد شامل:

1. جانمایی درختان در بر و داخل ملک
2. پیشروی طولی مجاورین
3. وجود یا عدم وجود پَخ در ملک های مجاور
4. رقوم ارتفاعی صحه گذاری شده
5. ابعاد گذر
6. تعداد طبقات مجاورین
7. ابعاد ملک

در این مرحله باید با مراجعه به یک طراح نقشه معماری متخصص، اقدام به تهیه ی نقشه های معماری بر اساس موارد بالا  کنید.

طراح نقشه معماری خوب و متخصص، علاوه بر رعایت ضوابط و مقررات شهرسازی و شهرداری،  خواسته های شما برای نقشه اجرایی مورد پسند شما  را با مندرجات دستور نقشه هم راستا میکند.

اگر نقشه معماری شما مطابق خواسته های شما در اجرای ساخت و ساز نباشد،شما شاید مجبور به تخلف در ساخت و ساز شوید و عملیات ساختمانی شما دچار وقفه شود.

در این صورت ممکن است شما مجبور به پرداخت عوارض مازاد بر تراکم شوید، بنابراین، بهتر است از همان ابتدا با یک طراح معماری خوب کار کنید.

بعد از تهیه نقشه معماری چه مرحله ای در گردش کار صدور پروانه ساخت باید طی شود؟

پس از تهیه نقشه معماری توسط طراح، طراح نقشه باید فایل آماده شده (CAD)  توسط دفترمهندسی  را برای کارتابل کاربر کنترل نقشه در دفتر خمات الکترونیک ارسال کند.

این روند از سال 1400  با آپلود فایل نقشه معماری توسط دفتر مهندسی انجام می شود.

اگر نقشه معماری مغایر با ضوابط باشد چه می شود؟

برای صدور پروانه ساخت نیاز به تایید نقشه های معماری است. 

چنانچه نقشه معماری مغایر با ضوابط شهرسازی باشد، کارشناس دفتر خدمات الکترونیک موظف به فهرست کردن تمام مغایرتها در فرم “عدم تایید نقشه” می باشد و بایستی موارد را برای طراح ارسال کند.

بعد از چاپ دستور نقشه، طراح معماری به مواردی که در زیر لیست شده دسترسی دارد:

نکته و ترفند مهم برای طراح نقشه معماری استفاده از ورژن پایین CAD  است . ورژن بالای کد ممکن است توسط منطقه قابل خواندن نباشد و موجب مرجوع شدن پرونده و تاخیر و افزایش هزینه پروانه ساخت شود.

بعد از رفع ایرادات احتمالی نقشه معماری ، دفتر خدمات الکترونیک، تایید نقشه را انجام می دهد.

بعد از تایید نقشه توسط کارشناس دفتر خدمات، پرونده ی تشکیل شده برای اخذ پروانه ساخت به  نود “عوارض صدور پروانه” ارجاع داده می شود.

در قسمت عوارض صدور پروانه، کارشناسان شهرداری هزینه ها و عوارض جهت دریافت پروانه ساخت را محاسبه می کنند.

البته این محاسبات تماماً توسط سیستم انجام میشود و کارشناسان شهرداری فقط اطلاعات و مشخصات را کنترل میکنند.

در این مرحله عوارض صدور پروانه چاپ میشود. مالک یا سازنده  ملک، برای دریافت پروانه ساختمانی، موظف به پرداخت  “ عوارض صدور پروانه” است.

عوارض اعلام شده توسط دفتر خدمات در اختیار مالک قرار میگیرد. 

مالک با در دست داشتن  عوارض صدور پروانه باید به اداره درآمد هر منطقه مراجعه کند تا فیش عوارض شناسه دار را دریافت نماید.

پس از پرداخت فیش عوارض توسط مالک، برگه ای به نام تاییدیه نقدی عوارض صدور پروانه به مالک داده میشود.

البته امکان پرداخت عوارض صدور پروانه به صورت اقساط تحت شرایط خاص برای مالک وجود دارد .

پرداخت نقدی فیش عوارض صدور شامل تخفیف توسط شهرداری می شود. 

مرحله بعدی برای گرفتن پروانه ساختمان، مرحله وصول درآمد است.

• وصول درآمد 

در مرحله وصول درامد، مالک با در دست داشتن تاییدیه پرداخت فیش عوارض، باید به اداره درآمد مراجعه کند.

رییس اداره درآمد، وصول عوارض شما را در این مرحله تایید میکند و پرونده مالک به نود پیش نویس ارجاع داده میشود.

در این مرحله پرونده تشکیل شده برای دریافت پروانه ساخت اصطلاحاً به “پیش نویس” ارسال می گردد.

• پیش نویس صدور پروانه 

• تایید پیش نویس صدور پروانه توسط رئیس طرح تفصیلی

مرحله بعد از پیش نویس، ارجاع پرونده به رییس طرح تفصیلی است. 

در این مرحله، مستندات و مدارک تهیه شده در مرحله طرح تفصیلی، توسط رئیس طرح تفصیلی بررسی میشوند.

در صورت صحت استعلامات و رعایت ضوابط طرح تفصیلی، از جمله گذرها و معابر و … پرونده توسط رییس طرح تفصیلی تایید میشود.

در واقع این مرحله فقط چک کردن و صحه گذاری بر مدارک تهیه شده در مراحل قبل است.

• تایید پیش نویس صدور پروانه توسط رئیس صدور پروانه

در این مرحله، رییس صدور پروانه به بررسی مجدد تمام موارد الزامی برای دریافت پروانه ساختمان می پردازد. 

این مرحله در حقیقت چک کردن و تایید تمام مراحل ذکر شده است.

چنانچه پرونده مالک یا سازنده، مغایرتی با ضوابط نداشته باشد، به تایید رییس صدور پروانه میرسد.  

• تایید معاونت شهرسازی و معماری برای صدور پروانه 

اگر تمام مدارک مالک تا این مرحله کامل و تایید شده باشد، در این مرحله میتوانید با خیال راحت از صدور پروانه ساخت تا حدود زیادی مطمئن باشید.

در این مرحله، تمام مدارک و مستندات شما مجددا بررسی می شود و چنانچه مدارک کامل باشند و مغایرتی وجود نداشته باشد، پرونده شما به تایید معاونت شهرسازی و معماری میرسد.

• تایید شهردار و صدور پروانه ساخت 

بعد از تایید پرونده توسط معاونت شهرسازی و معماری، پرونده به شهردار تهران برای تایید نهایی ارجاع داده میشود.

چنانچه پرونده دارای تاییدیه معاونت شهرسازی باشد و با تاییدیه شهردار تهران، پروانه ساخت یا پروانه ساختمانی مالک صادر می شود و مالک یا سازنده  مجاز به آغاز عملیات ساختمانی خواهد بود.

در این مقاله، سعی کردیم تا کلیه موارد مربوط به پروانه ساخت را توضیح دهیم. این مطلب توسط گروه تهران جواز، متخصص امور شهرداری مرتبط با ساخت و ساز تهیه و گردآوری شده است.