تجمیع ملک

 در این مطلب به بررسی جدیدترین ضوابط، قوانین و بخشنامه های تجمیع ملک در تهران و تراکم تشویقی تجمیع املاک برای بهره مندی حداکثری از امتیازات ساخت و ساز قطعات تجمیعی در شهر تهران پرداخته ایم.

در این مقاله سعی کرده ایم تا به تمام پرسش های سازندگان و مالکین که قصد آغاز عملیات ساختمانی برای ملک تجمیع شده را دارند پاسخ دهیم. 

برای گرفتن کاملترین اطلاعات مختص به ملک خود و مشاوره رایگان با متخصصین امور شهرداری تهران، فرم زیر را کامل کنید تا کارشناسان تهران جواز با شما تماس بگیرند.

قانون تجمیع ملک

شهرداری تهران در سال‌های اخیر بر طبق ضوابط و قواعد شهرسازی به این نتیجه رسیده است که هرچه میزان تجمیع املاک ریزدانه در شهر تهران بیشتر باشد اصول و قواعد شهرسازی بهتر رعایت می‌شود.
سیاست کلی شهرداری تهران در سال‌های اخیر تشویق سازندگان و مالکان برای تجمیع ملک در راستای رعایت هرچه بیشتر ضوابط شهرسازی بوده است.

بر همین اساس، صدور پروانه ساختمان و جواز ساخت برای املاک تجمیعی در سالهای اخیر افزایش داشته است.

در تجمیع ملک معمولاً به دلیل بیشتر شدن مساحت و فضای عملیات ساختمانی  رعایت اصول و ضوابط شهرسازی شهرداری تهران امکان‌پذیرتر خواهد بود

مثلاً برای تامین پارکینگ در یک ملک ریزدانه غالباً سازندگان نمی‌توانند برای هر واحد پارکینگ تامین کنند و مشمول قوانین کسری پارکینگ می‌شوند

ولی در صورت تجمیع املاک و افزایش مساحت ساخت و ساز مشکل عدم تامین پارکینگ حل خواهد شد.

بر همین اساس شهرداری تهران با در نظر گرفتن مشوق‌هایی نظیر تراکم تشویقی تجمیع سعی در ترغیب سازندگان و مالکان برای تجمیع املاک دارد

در ادامه این مقاله از گروه تهران جواز به بررسی تمام امتیازات تجمیع املاک و بسته‌های تشویقی مشوق‌های شهرداری تهران برای تجمیع  خانه خواهیم پرداخت.

امتیازات تجمیع ملک چیست؟

 امتیازات تجمیع املاک را شاید بتوان به دو دسته تقسیم کرد.
دسته اول امتیازاتی است که فی ذاته و در ذات تجمیع ملک و به خصوص املاک ریزانه نهفته است.

فرض کنید دو ملک با مساحت تقریبی ۱۰۰ متر در کنار هم واقع شده باشد برای ساخت هر کدام از این املاک به طور جداگانه سازنده باید فضایی برای راه پله راهرو آسانسور پاسیو و غیره در نظر بگیرد.

در صورت تجمیع این دو ساختمان با هم مساحت بنای غیر مفید به طرز چشمگیری کاهش پیدا می‌کند، چون هر دو ساختمان از یک راه پله راهرو آسانسور و غیره استفاده خواهند کرد.

 همچنین به دلیل بزرگتر شدن مساحت اختیار عمل مهندس طراح برای تهیه نقشه‌های معماری و طراحی بسیار بیشتر خواهد بود.

به علاوه، در صورت تجمیع، عموماَ متراژ بر ملک افزایش می یابد و شما قادر به گذاشتن دو در برای ساختمان خواهید بود.

دسته دوم از امتیازات تجمیع ملک مشوق‌ها و بسته‌های تشویقی شهرداری تهران برای تجمیع املاک است .
از جمله این امتیازات می‌توان به تراکم تشویقی تجمیع اشاره کرد که در ادامه به طور مفصل به آن می‌پردازیم.

تراکم تشویقی تجمیع ملک در تهران

همانطور که پیشتر اشاره کردیم، شهرداری تهران در راستای سیاست‌های شهرسازی و تشویق سازندگان برای تجمیع  ساختمان امتیازات ویژه‌ای در نظر گرفته است که مهمترین آن تراکم تشویقی تجمیع ملک در تهران است.

تراکم تشویقی به ازای هر ملک تجمیع شده ۲۰ درصد مازاد تراکم در نظر گرفته شده است.

نکته بسیار مهم در این طرح آن است که ۲۰ درصد تراکم تشویقی مازاد املاک تجمیعی به طبقات تعلق می‌گیرد.
برای مثال تعداد طبقات مجاز تعلق گرفته به ساختمانی پس از تجمیع چهار طبقه است.
در حالت عادی تراکم تعلق گرفته به این ملک ۴ طبقه ۶۰ درصد است. به عبارتی میزان تراکم تعلق گرفته به  این  ساختمان ۲۶۰ درصد مساحت است.
در صورت تجمیع ۲۰ درصد تراکم به این عدد افزوده می‌شود.

اما نکته مهم این است که این ۲۰ درصد مازاد تراکم تشویقی تجمیع برای این ساختمان به یک طبقه اضافه یا به عبارتی به طبقه پنجم این ملک تعلق می‌گیرد. 

یعنی اگر در حالت عادی سازنده می‌توانست یک ساختمان چهار طبقه با تراکم ۶۰ درصد در هر طبقه داشته باشد‌ در صورت تجمیع می‌تواند ۴ طبقه با تراکم ۶۰ درصد و یک طبقه اضافه با تراکم ۲۰ درصد مجاز ساخت بسازد.

برای اطلاعات بیشتر در خصوص امتیازات ساخت در بافت فرسوده تهران و تراکم تشویقی بافت فرسوده مقاله زیر را بخوانید.

تراکم تشویقی تجمیع برای دو ملک

موارد اشاره شده در بالا برای تجمیع دو ساختمان بود و همانطور که اشاره شد به ازای تجمیع هر ملک ۲۰ درصد مازاد تراکم تشویقی تجمیع در نظر گرفته می‌شود.

یعنی اگر ساختمانی با دو ملک مجاور تجمیع شود به ازای هر ملک ۲۰ درصد تراکم اضافی برای ساخت به عنوان مشوق به مالکان تعلق می‌گیرد.

یعنی با تجمیع سه ساختمان برای ساخت و ساز ۴۰ درصد تراکم تشویقی تجمیع به مالکان تعلق می‌گیرد که به طور قطع این ۴۰ درصد مازاد تراکم در طبقه اضافه لحاظ می‌شود.

نکات بسیار مهم در ضوابط تجمیع املاک در تهران

برای بهره‌مندی و برخورداری از بیشترین امتیازات تجمیع ملک در تهران توجه به این نکته الزامی است.

سعی کنید همیشه با ساختمانی در مجاورت خود که بیشترین عرض گذر را دارد اقدام به تجمیع نمایید.

برای مثال اگر عرض گذر خانه‌ای ۸ متر باشد و ساختمان مجاور سر نبش گذر ۱۰ متری باشد در صورت تجمیع  ساختمان‌ها برای ساخت و ساز قواعد و ضوابط تراکم گذر ۱۰ متری که مسلماً شامل طبقات بیشتری می‌شود به هر دو خانه تعلق می‌گیرد.

برای مثال شما خانه‌ای دارید که به علت کمی عرض گذر و محدودیت گذر یک طبقه از میزان تراکم مجاز ساخت خانه کم شده است. ولی در صورت تجمیع با ملک مجاور دیگر محدودیت گذر ندارید و طبیعتاً آن یک طبقه به میزان تراکم تعلق گرفته به ساختمان  اضافه می‌شود.
همچنین به دلیل قانون تراکم تشویقی تجمیع که پیشتر توضیح داده شد ۲۰ درصد مازاد تراکم نیز علاوه بر آن یک طبقه به شما تعلق می‌گیرد.

به این ترتیب ممکن است تا ۸۰ درصد تراکم بنای مجاز ساخت در صورت تجمیع دو ساختمان اضافه شود که  با توجه به قیمت خانه و آپارتمان در تهران عدد بسیار قابل توجهی است.

نکته بسیار مهم دیگر در ضوابط تجمیع ساختمان در تهران در خصوص املاکی است که به دلیل قلت مساحت از تعداد طبقات مجاز ساخت آنها کاسته شده است.
در صورت تجمیع دیگر قانون قلت مساحت و کاهش تعداد طبقات  شامل املاک تجمیعی نمی‌شود و هر دو ساختمان می‌توانند تا بیشترین تعداد طبقات مجاز ساخت تراکم دریافت  کنند.

ضوابط تشویقی قطعات تجمیع شده در شهرداری تهران

ضوابط شهرداری تهران در خصوص قطعات تجمیع شده در راستای تشویق سازندگان و مالکان ساختمان در تهران به تجمیع و مشارکت در ساخت است.
این ضوابط در اکثر موارد به نفع تجمیع کنندگان دو ملک همجوار است، چرا که موجب می‌شود بر ساختمان بیشتر باشد و قواعد و ضوابط شهرسازی درساختمان‌ها بهتر رعایت شود.

در صورتی که یک ملک به تنهایی قصد ساخت داشته باشد حداقل میزان بر باید ۲۱ متر باشد تا بتواند دو در برای پارکینگ در نظر بگیرد، ولی در صورت تجمیع قطعات با بر ۱۴ متر هم می‌توان دو در برای ورودی پارکینگ در نظر گرفت.

البته ضوابط شهرداری تهران برای ساخت و ساز ممکن است تغییر کند بنابراین بهتر است برای آگاهی از جدیدترین بخشنامه و ضوابط تجمیع شهرداری تهران با کارشناسان تهران جواز تماس بگیرید.

عوارض تجمیع شهرداری تهران

عوارض صدور پروانه شهرداری تهران برای املاک تجمیع شده، همانطور که توضیح داده شد، برای ترغیب و تشویق سازندگان و مالکین به مشارکت و تجمیع قطعات دارای ضریب کاهشی است.

به عبارت دیگر اگر قصد دریافت دو جواز ساخت مجزا برای دو ساختمان داشته باشی هزینه صدور پروانه و عوارض شهرداری تهران به مراتب بیشتر است حالتی است که آن دو ساختمان را تجمیع کنید.

معمولا سازندگان برای استفاده از تراکم تشویقی ۲۰ درصد تجمیع ۴۰ درصد دیگر از تراکم را تخلف ساختمانی می‌کنند.

باید در نظر داشته باشید که عوارض تخلف ساختمانی در شهرداری تهران در سال جدید بسیار افزایش یافته و در بسیاری از موارد به هیچ عنوان صرفه اقتصادی ندارد.

نحوه تجمیع شهرداری تهران

همانطور که پیشتر توضیح داده شد تمایل شهرداری تهران به تجمیع قطعات مجاور و به خصوص املاک ریزدانه همجوار است چرا که با افزایش بر ساختمان، ضوابط شهرداری بهتر اجرا می‌شود.
تجمیع املاک پشت به پشت شاید برای سازندگان نیز سود خاصی نداشته باشد. 

برای استفاده بهینه و آگاهی از بروزترین ضوابط و بخشنامه های نحوه  تجمیع شهرداری تهران میتوانید با کارشناسان تهران جواز تماس بگیرید.

تجمیع یک ملک قولنامه‌ای با ملک سنددار 

در ضوابط جدید تجمیع املاک شهرسازی شهرداری تهران تجمیع یک ملک سند دار با ملک قولنامه‌ای مجاور ممنوع است.

یعنی اگر شما ساختمانی دارید که دارای سند است و ملک مجاور شما قولنامه‌ای است نمی‌توانید برای تجمیع اقدام کنید. 

در صورت تجمیع یک ملک قولنامه با ملک سند دار هر دو ملک از نظر قانون قولنامه‌ای در نظر گرفته می‌شود که در این صورت حق مالک ملک سنددار تضییع می‌گردد.

این مطلب در گروه تهران جواز با توجه به جدیدترین ضوابط ساخت و ساز املاک تجمیعی تهیه و نوشته شده است.
از آنجا که ممکن است این ضوابط هر لحظه تغییر کند، برای اطلاع از آخرین قوانین، ضوابط و بخشنامه های تجمیع ملک و املاک تجمیعی با کارشناسان ما تماس بگیرید.